파주 운정신도시 GTX 역세권 아파트 분석 및 전망 (파주 운정 부동산 투자)

최근 부동산 시장은 전국구로 뜨겁다.

정부에서 11.20자로 발표한 추가 규제 지역에 최근 핫하여 금포로 불리우는 김포가 추가 지정되었다.

호갱XX 어플에서도 줄곳 상위권 노출지역은 김포였으며, 아파트 들은 줄곳 신고가 및 높은 호가를 갱신하며 주목을 받아왔다.

20.11.20 정부 부동산 조정대상지역 추가 지정 현황 (이데일리뉴스 이미지 참조)

김포의 정부 조정지역 발표 이후 경기도권에서 대체할 투자지로 파주 운정신도시가 주목받고 있다.

필자는 운정신도시의 GTX 역세권 아파트의 시세예측을 2020년 말 실거래 기준을 7억, GTX 완공시점 9~10억 기준을 생각했지만, 생각보다 빠르게 상승하고 있다.

 

운정 푸르지오 34평 8.6억 실거래 등록 및 3,000세대가 넘는 아이파크의 경우 매물이 4건밖에 없으며

평수별로 상이하지만 호가는 9~12억 원대이다. 전반적으로 30평대는 많이 상승하고 있는 추세이고, 20평대도 30평대 추이에 맞춰 상승하고 있다.

 

부동산 정책으로 인한 투자도 있지만, 운정신도시의 경우 사실 많은 호재가 있기 때문에 상승할 여력이 많다고 본다.

1,2 지구의 경우 거진 완공이 되었고, 3 지구의 운정신도시 마지막 퍼즐이 완성 중에 있는 중이다.

 

 

3 지구 내에도 GTX 운정역이 들어서게 된다.

 

운정신도시는 사실 많은 호재와 장점이 있는 곳이다.

간략하게 살펴보면 아래와 같다.​

 

1. 운정역 GTX A 노선 착공 진행 

GTX B, C 노선의 경우 착공조차 하지 않았다.

운정신도시의 경우 GTX A 노선이 착공하기까지 10년이 넘게 걸렸으며

B, C노선의 경우 현재 착공을 하지 않은 상태로 확실한 투자 수익을 보려면 착공한 노선을 투자하는 것을 추천한다.

 

GTX A는 서울역. 삼성역. 수서역 등 대규모 거점지를 경유한다.

삼성역의 경우 GBC 양질의 일자리 생성과 더불어

용인구성역의 경우도 6조원 이상의 용인 플랫폼 시티를 추진하고 있으며 반도체 기업 등을 대거 유치할 예정이라고 하니 일자리 측면에서도 GTX A노선은 황금노선이라 할 수 있다.

 

또한 최근 광화문 GTX 역의 신규 생성 가능성도 있으니, 광화문까지 반영된다면 대규모 일자를 한 번에 가는 최고의 노선이 아닐까 생각이 든다. 운정역은 시종 착지로 앉아서 편하게 삼성역까지 20분대 도착이 가능하니 웬만한 서울 변두리보다 빠르게 도착할 수 있다.

 

GTX는 지금까지 보지 못한 교통혁명으로 차후는 GTX와 얼마나 가깝게 있느냐가 차이를 결정지을 수 있다.

이 부분은 영국의 크로스레일 사례만 찾아봐도 유사하다고 본다.

 

현재 GTX A 역세권 아파트 동탄 (13억~14억), 킨텍스 (13~14억)이며, 이는 주변인프라가 어느 정도 갖춰진 상태의 가격이 반영된 것도 있다.

 

GTX A 운정역 공사 현장

상기 사진을 봐도 현재 운정역의 경우 아무런 인프라가 갖춰지지 않은 허허벌판이 공사 중인 땅들이 많다.

저 부분이 다 갖춰진다면 현재 가격의 2~3억은 더 오르지 않을까 예상해본다.

 

또한 킨텍스의 경우 GTX 역 자체 공사부지는 많지 않지만, 운정과 같은 경우 다양하게 활용이 가능하며

하기 GTX 환승센터 우수상을 받아 이를 공유한다.

 

 

향후 GTX 운정역 조감도

참고)

news.joins.com/article/23922971 (광화문 GTX 서울시 예산 반영)

cnbc.sbs.co.kr/article/10000981742?division=NAVER GBC로 인해 신규 일자리 122만 개가 생기고, 27년간 265조 원의 경제적 파급효과

blog.naver.com/ubuppo/222146040079 (GTX 환승센터 운정역 우수)

 

2. SRT, 3호선, 대곡 소사선 착공 가능성

 

www.joongdo.co.kr/web/view.php?key=20201103010000801

피주시'SRT 파주연장' 정책 토론회 개최

GTX 이외에 SRT, 3호선, 대곡 소사 선등의 호재 가능성이 열려 있다.

그렇기에 SRT 가 생긴다면 운정신도시에서 부산까지 손쉽게 갈 수 있다.

사통발달한 곳으로 운정지구 각 곳에 다양한 교통 노선이 놓이게 된다. 

 

3. 메디컬 클러스터 (대형 제약사, 바이오벤처기업, 아주대병원 등 입주)

바이오벤처기업과 대형 제약사, 아주대병원 등이 들어올 예정이므로 현재 일산으로 병원을 다니던 운정신도시의 경우 병원이 생김으로써 의료적인 혜택과 바이오벤처 등의 고급인력 유입으로 인한 일자리 및 학군 등에 혜택을 볼 수 있다.

 

moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2020082817098096104

파주시 아주대병원 유치 확정… 운정신도시 인근 46만㎡ 규모 - 머니S

 

4. 롯데세븐파스타 사업 추진

 

'세븐페스타' 사업은 롯데가 4천억 원을 들여 이곳 경기도 파주 롯데 프리미엄 아웃렛, 바로 옆 9만 평 넘는 땅에 복합·문화 쇼핑몰을 짓기로 한 사업

앞서 7년 전부터 사업이 추진돼 경기권 북부의 대표 쇼핑몰로 키울 예정이었지만 주변 상인 반대로 원활히 사업이 진행되지 못하였다. 그런데 최근 롯데 측이 다시 사업을 추진하기 하여 이는 운정에 큰 호재이다.

 

cnbc.sbs.co.kr/article/10000999480?division=NAVER

[단독] 롯데, ‘7년 표류’ 파주 복합쇼핑몰 검토…4천억 규모

 

5. 운정 테크노 밸리 조성

 

47만 2천600㎡의 공업 물량을 받아, 테크노 밸리 조성으로 많은 일자리를 창출될 것으로 기대된다.

 

www.fnnews.com/news/202006081103170988

파주 운정테크노밸리 47만㎡ 배정…자족기능↑

 

6. 운정-강남 대심도 고속도로 

 

현재 논의 중인 운정 삽다리 IC에서 하남시 강일 IC 까이 지하고속도로가 착공되게 되면 강남권까지 자동차로 20분대 진입이 가능해진다. (이 부분은 논의 중이기에 12월이 되어야 확실히 알 수 있는 부분이다)

착공될 경우는 삽다리 IC 바로 옆인 이편한 세상이 수혜를 볼곳으로 판단된다.

 

7. 경의선 운정역 개발

 

경의선 운정역 앞 P1,P2 주상복합 개발 조감도

 

상대적으로 개발이 되지 못한 운정역 부근까지 실제 개발 예정이므로 운정은 곳곳을 투자해도 사실상 손해 볼 염려는 없다.

8. 실거주지와 만족도가 높은 도시

 

운정신도시 GTX 역세권 아파트 분양의 경우 매번 매머드급 분양이 있었다.

아이파크 3,042세대, 힐스테이트 2,998세대, 푸르지오 1,956세대.

대림 1,010세대, 중흥 1,262세대, 대방 820세대.

 

1만 세대가 넘는 분양이 있음에도 불구하고, 전부 완판.

힐스테이트와 푸르지오의 경우 GTX A 가 확정이 되지 않은 상태에서 완판이 되었다.

실제 운정은 실거주자가 많아 전세율이 방어가 되며, 상가 공실의 경우도 다른 신도시보다 적다.

사실 지금까지 투자자가 많지 않은 곳이었다.

 

또한 각 구분마다 공원이 많고, 녹지 비율이 많아 '운정 리조트'라고 불릴 정도이다.

 

운정호수공원

 

파주시, 2020 에코시티 대한민국 친환경도시대상 - 아주경제 (ajunews.com)

파주시, 2020 에코시티 대한민국 친환경도시대상

파주시, 2020 에코시티 대한민국 친환경도시대상

(사)한국환경정보센터가 주관하고 환경부가 후원하는 ‘2020 친환경도시대상’을 수상하며 대한민국 에코시티로 선정

파주는 DMZ생태와 한강하구 습지·환경보전·보호권역이며 생물권 다양성으로 우수한 생태도시로써 자연생태자원의 보호는 물론 산림·하천기반의 조성·관리·육성을 통해 생태와 여가, 문화가 어우러지는 녹색공간을 확충해 가고 있다.

 

그럼 투자는 어디로?

3호선, 경의선, GTX 역세권 아파트 중 현재 가장 확실한 투자는 GTX 역세권 아파트를 추천한다.

물론, 본인의 투자 자금에 따라서 구분해서 투자도 가능하다.

현재 불리는 운정 힐푸아중대대(힐스테이트,푸르지오,아이파크,중흥,대방,대림) 6곳이 GTX A 운정역 역세권 아파트이다.

현재는 힐푸아 3곳만 거래가 가능하며, 중대대의 경우 21년(대림,대방), 22년(중흥) 입주이기에 입주 이후 등기하고 거래가 가능하다. (단, 중흥의 경우 22년 5월 입주로 분양권 거래 가능)

 

GTX 운정역 역세권 아파트

상기 지도를 보면 3 지구에 위치한 중대대의 위치가 매우 좋은 것을 알 수 있다.

우측으로는 GTX 역 및 중심상가가 존재하고, 좌측으로는 세븐페스타, 의료복합센터, 향후 개발 예정인 HDC 부지, 심학산도 있기에 어찌 보면 3 지구 내 GTX 역사가 지어지기에 향후 3 지구의 발전 가능성은 무궁무진하다.

 

현재 중대대의 경우 실거래는 해외 이주민 물량으로 인한 단순 실거래는 분양 가격만 맞춘 거래가 있는 정도이며, 향후 중대대가 힐푸아를 뛰어넘을 수 있는 입지라는 생각이 든다.

GTX 역사 및 자족시설들이 3 지구에 들어서고, 3 지구는 보다 신축이며 다양한 개발가능성을 염두한 판단이다.

 

투자는 현재 시드는 다르겠지만, 적은 돈을 가지고 최대의 수익을 내는 것이 제일 좋은 투자라 판단된다.

그런 면에서는 운정을 추천하고 싶다. 운정은 현재 상기 모든 호재를 제외하고 모든 땅이 공사 중이고 허허벌판인 가격이며, 향후 불편한 교통여건이 완비되면 얼마나 오를지도 상상에 맡기며,

현재 많이 오른 킨텍스 및 동탄보다 투자조건에서는 가성비가 더 좋은 투자라고 여겨진다.